miércoles, 25 de enero de 2012

Corrupción entre particulares en Administración de Fincas

Como consecuencia de las afirmaciones que se están realizando por los representantes de algunas empresas de ascensores, interpretando de manera interesada este precepto y las consultas que al efecto se están formulando por los colegiados, el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona ha emitido la circular 10/12, al considerar conveniente realizar las siguientes puntualizaciones:

El delito de corrupción entre particulares es una figura penal nueva en nuestro derecho, y ciertamente su redacción resulta manifiestamente imprecisa produciéndose por eso una grave inseguridad jurídica por la utilización de conceptos jurídicos indeterminados, como es de ver a continuación:

"1. Quien por sí o por persona interpuesta prometa, ofrezca o conceda a directivos, administradores, empleados o colaboradores de una empresa mercantil o de una sociedad, asociación, fundación u organización un beneficio o ventaja de cualquier naturaleza no justificados para que le favorezca a él o a un tercero frente a otros, incumpliendo sus obligaciones en la adquisición o venta de mercancías o en la contratación de servicios profesionales, será castigado con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, inhabilitación especial para el ejercicio de industria o comercio por tiempo de uno a seis años y multa del tanto al triplo del valor del beneficio o ventaja.
2. Con las mismas penas será castigado el directivo, administrador, empleado o colaborador de una empresa mercantil, o de una sociedad, asociación, fundación u organización que, por sí o por persona interpuesta, reciba, solicite o acepte un beneficio o ventaja de cualquier naturaleza no justificados con el fin de favorecer frente a terceros a quien le otorga o del que espera el beneficio o ventaja, incumpliendo sus obligaciones en la adquisición o venta de mercancías o en la contratación de servicios profesionales.
3. Los jueces y tribunales, en atención a la cuantía del beneficio o al valor de la ventaja, y la trascendencia de las funciones del culpable, podrán imponer la pena inferior en grado y reducir la de multa a su prudente arbitrio.
4. Lo dispuesto en este artículo será aplicable, en sus respectivos casos, a los directivos, administradores, empleados o colaboradores de una entidad deportiva, cualquiera que sea la forma jurídica de ésta, así como a los deportistas, árbitros o jueces, respecto de aquellas conductas que tengan por finalidad predeterminar o alterar de manera deliberada y fraudulenta el resultado de una prueba, encuentro o competición deportiva profesionales."


La dificultad de la situación que se deriva de esto está al establecer el límite de las conductas del Administrador y de la empresa contratada, al ser o no susceptibles de ser consideradas delitos. Consecuentemente, con las prevenciones que se deducen de la puntualización del apartado anterior, tenemos que recordar lo siguiente:


Que la Junta de propietarios de la Comunidad es el único órgano competente para decidir la contratación de la empresa que tenga que realizar la instalación, la reparación o el mantenimiento del ascensor. Siempre es recomendable, tanto si la Junta lo solicita como si no, que el Administrador proponga a su consideración diversas alternativas de contratos y presupuestos de distintas empresas del mercado, con objeto de asegurar la mejor decisión de los copropietarios. Así mismo, corresponde a la Junta de propietarios cualquier decisión referida a la renovación o revocación del contrato.


Que para salvaguardar la libre competencia profesional en la contratación de los servicios, el Administrador de Fincas, o cualquiera de sus empleados y colaboradores, no tendrá que recibir injustificadamente de la empresa contratada un “beneficio o ventaja” particular, incumpliendo cualquiera de las obligaciones que como profesional tiene contraídas con la Comunidad de propietarios o el mandato específico del cual ha sido objeto.


Es obligación legal y también deontológica del Administrador de la Comunidad, velar por el interés y la mejor gestión de los intereses de la Comunidad Administrada (Arte. 553-18, *CCCat) por lo cual el asesoramiento que dé a la Junta de propietarios antes de la contratación de cualquier empresa de servicios tendrá que fundamentarse en su experiencia profesional y en las calidades y garantías técnicas que ofrezcan los servicios de las empresas y su relación con los precios del libre mercado.


Muy contrariamente, si la actuación del Administrador de Fincas favoreciera a una empresa en particular ante otras competidoras, buscando el beneficio o interés propio en lugar del de la comunidad, el hecho podría ser considerado doloso o de conducta penalmente corrupta, con las consecuencias penales previstas en el tipo del delito.

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