Corrupción entre particulares en Administración de Fincas

Como consecuencia de las afirmaciones que se están realizando por los representantes de algunas empresas de ascensores, interpretando de manera interesada este precepto y las consultas que al efecto se están formulando por los colegiados, el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona ha emitido la circular 10/12, al considerar conveniente realizar las siguientes puntualizaciones:

El delito de corrupción entre particulares es una figura penal nueva en nuestro derecho, y ciertamente su redacción resulta manifiestamente imprecisa produciéndose por eso una grave inseguridad jurídica por la utilización de conceptos jurídicos indeterminados, como es de ver a continuación:

"1. Quien por sí o por persona interpuesta prometa, ofrezca o conceda a directivos, administradores, empleados o colaboradores de una empresa mercantil o de una sociedad, asociación, fundación u organización un beneficio o ventaja de cualquier naturaleza no justificados para que le favorezca a él o a un tercero frente a otros, incumpliendo sus obligaciones en la adquisición o venta de mercancías o en la contratación de servicios profesionales, será castigado con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, inhabilitación especial para el ejercicio de industria o comercio por tiempo de uno a seis años y multa del tanto al triplo del valor del beneficio o ventaja.

2. Con las mismas penas será castigado el directivo, administrador, empleado o colaborador de una empresa mercantil, o de una sociedad, asociación, fundación u organización que, por sí o por persona interpuesta, reciba, solicite o acepte un beneficio o ventaja de cualquier naturaleza no justificados con el fin de favorecer frente a terceros a quien le otorga o del que espera el beneficio o ventaja, incumpliendo sus obligaciones en la adquisición o venta de mercancías o en la contratación de servicios profesionales.

3. Los jueces y tribunales, en atención a la cuantía del beneficio o al valor de la ventaja, y la trascendencia de las funciones del culpable, podrán imponer la pena inferior en grado y reducir la de multa a su prudente arbitrio.

4. Lo dispuesto en este artículo será aplicable, en sus respectivos casos, a los directivos, administradores, empleados o colaboradores de una entidad deportiva, cualquiera que sea la forma jurídica de ésta, así como a los deportistas, árbitros o jueces, respecto de aquellas conductas que tengan por finalidad predeterminar o alterar de manera deliberada y fraudulenta el resultado de una prueba, encuentro o competición deportiva profesionales."

La dificultad de la situación que se deriva de esto está al establecer el límite de las conductas del Administrador y de la empresa contratada, al ser o no susceptibles de ser consideradas delitos. Consecuentemente, con las prevenciones que se deducen de la puntualización del apartado anterior, tenemos que recordar lo siguiente:


Que la Junta de propietarios de la Comunidad es el único órgano competente para decidir la contratación de la empresa que tenga que realizar la instalación, la reparación o el mantenimiento del ascensor. Siempre es recomendable, tanto si la Junta lo solicita como si no, que el Administrador proponga a su consideración diversas alternativas de contratos y presupuestos de distintas empresas del mercado, con objeto de asegurar la mejor decisión de los copropietarios. Así mismo, corresponde a la Junta de propietarios cualquier decisión referida a la renovación o revocación del contrato.


Que para salvaguardar la libre competencia profesional en la contratación de los servicios, el Administrador de Fincas, o cualquiera de sus empleados y colaboradores, no tendrá que recibir injustificadamente de la empresa contratada un “beneficio o ventaja” particular, incumpliendo cualquiera de las obligaciones que como profesional tiene contraídas con la Comunidad de propietarios o el mandato específico del cual ha sido objeto.


Es obligación legal y también deontológica del Administrador de la Comunidad, velar por el interés y la mejor gestión de los intereses de la Comunidad Administrada (Arte. 553-18, *CCCat) por lo cual el asesoramiento que dé a la Junta de propietarios antes de la contratación de cualquier empresa de servicios tendrá que fundamentarse en su experiencia profesional y en las calidades y garantías técnicas que ofrezcan los servicios de las empresas y su relación con los precios del libre mercado.


Muy contrariamente, si la actuación del Administrador de Fincas favoreciera a una empresa en particular ante otras competidoras, buscando el beneficio o interés propio en lugar del de la comunidad, el hecho podría ser considerado doloso o de conducta penalmente corrupta, con las consecuencias penales previstas en el tipo del delito.

Nuevas reformas procesales que afectan al proceso de Desahucio por falta de pago.

El próximo 1 de Noviembre entrará en vigor la Ley 37/2011, de 10 de Octubre de Medidas de Agilización Procesal (BOE núm. 245, de 11/10/2011), que introduce una vez más diversas modificaciones en las Leyes de Enjuiciamiento Civil, Enjuiciamiento Criminal y de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Las reformas más sustanciales son las correspondientes a la primera de ellas, afectando a 38 de sus artículos, entre los que se pueden destacar, respecto al desahucio, las siguientes:

• Se extiende el sistema de juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, con acumulación o no de reclamación de cantidad, de forma que tras la admisión de la demanda y previamente a la vista, se requerirá al demandado para que, en el término de 10 días desaloje el inmueble, pague o formule oposición a la demanda. En el supuesto que el demandado no atendiera el referido requerimiento, se dará por acabado el proceso y el demandante podrá solicitar directamente el lanzamiento judicial en la fecha prevista inicialmente en el requerimiento. Con ello se pretende evitar que tinga lugar la innecesaria vista de juicio (Art. 440.3 y 4 LEC).
  
  
• Se excluye el recurso de apelación en los juicios verbales por razón de cuantía, cuando ésta no supere los 3.000€, limitando así el uso de instancias judiciales según relevancia económica (Art. 455.1 LEC).
  
  
• Se suprime el trámite de preparación del recurso de apelación, de forma que el recurso se interpondrá ante el Tribunal directamente en el término de veinte días desde la fecha siguiente a la notificación de la resolución judicial que se impugne (Art. 458 LEC). Así mismo, se suprime también dicho trámite en los Recursos Extraordinarios por Infracción Procesal y de Casación (Art. 470 y 479 LEC). El Recurso de Casación procederá siempre que la cuantía del proceso exceda de 600.000 €, en lugar de 150.000 € como hasta ahora (Art. 577.2 LEC).
  
  
• Las tercerías de dominio y de mejor derecho se sustanciarán por los trámites del juicio verbal, en lugar de por el juicio ordinario (Art. 599 LEC); lo que reduce el tiempo del proceso considerablemente.
  
  
• Respecto al proceso monitorio, la única modificación que se introduce es que se podrá acudir al mismo en reclamación de cualquier importe, cuando antes no se permitía si excedía de 250.000 € (Art. 812.1 LEC).

Finalmente señalar que los procesos que se encuentren en trámite cuando la presente reforma entre en vigor, se continuarán rigiendo por las normas procesales anteriores hasta que recaiga Sentencia.

Escandalosa "compra" de Nueva Rumasa

Back in Business tiene 3.000 euros de capital y fue creada hace seis meses. Sociedad que anunció ayer la compra de empresas del grupo Nueva Rumasa, propiedad de la familia Ruiz-Mateos y que actualmente están en concurso de acreedores.

Afirman haber adquirido las sociedades matrices que sustentan la actividad económica del grupo empresarial, culminando de esta manera una operación cuyas negociaciones se iniciaron hace cinco meses. Cinco meses de negociaciones desconocidos para las distintas Administraciones Concursales nombradas, como desconocidos para cada uno de los miles de afectados.

Ocultan el valor real de compra, no aclaran nada más sobre la transacción, y la familia Ruiz Mateos se presenta como víctima, obligados "a mal vender" el grupo "a precios irrisorios", insistiendo en valorar los activos "en unos 6.000 millones", una cifra que ningún técnico ha corroborado.

Lamentablemente quedan atrás las palabras y "compromiso moral" de José María Ruiz-Mateos hacia los inversores. 

Back in Business pertenece a este grupo especializado en liquidar sociedades en dificultades. Su propietario, Ángel de Cabo, es un empresario valenciano ligado a la construcción, habitual en procesos judiciales.

Afirma el nuevo propietario de Nueva Rumasa que las prioridades actuales son: "A corto plazo, tener claridad y transparencia con las distintas administraciones concursales, evitar el desmembramiento del grupo y alcanzar una sostenible vía de convenios que consoliden el futuro de las distintas compañías". Esto incluye "analizar todas las líneas de negocio y tomar las medidas necesarias con el fin de que las sociedades entren en valor y conseguir así la mayor satisfacción de sus acreedores". No obstante, cuando de Cabo adquirió Marsans realizó unas declaraciones similares y al final despidió a toda la plantilla.

Falta ver realmente la legitimidad y validez de dichas operaciones, una vez sean más transparentes y se den a conocer sus términos y condiciones, ya que cabe recordar que la familia Ruiz-Mateos ha sido apartada de la administración de la inmensa mayoría de las empresas del grupo, siendo ahora sus representantes los administradores concursales.

Periodo vacacional verano 2011

Les informamos que en este mes de agosto el despacho cerrará por periodo vacacional, volviendo a encontrarnos a su disposición el próximo 29 de agosto, del modo habitual.

Les deseamos buen verano,

Mireia San Nicolàs.

Afectados Nueva Rumasa

Asesoramos de forma individualizada a los afectados por la situación de insolvencia de las empresas propiedad de la familia Ruiz Mateos, suscriptores de la emisión de pagares y participaciones.

Desde nuestro bufete, agrupamos los afectados de Nueva Rumasa en Cataluña, con el fin de minimizar los costes de reclamación para nuestros clientes.

Algunas de las empresas de Nueva Rumasa se han acogido a una situación de pre-concurso y otras como Dhul, Carsesa, Cacaolat y Clesa se hallan en situacion de concurso de acreedores ante diferentes Juzgados.

Ofrecemos visita individualizada y sin compromiso alguno para cada uno de los afectados que desee informarse y disfrutar de un asesoramiento jurídico integral, para así estudiar los contratos u obligaciones emitidas en cada caso y plantear las vías a seguir.